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オーダーメイドアパート建築の耐震性について

はじめに

オーダーメイドアパート建築では新規に建物を作るケースもありますが、ある程度築年数が経ったアパートに一般的なリフォームやリノベーションをする代わりとしてオーダーメイドアパートにするというパターンも多いのではないでしょうか。
そのような場合において気になるのが「耐震性」の問題ですよね。
そこで今回は、オーダーメイドアパートの耐震性について考えてみることにしたいと思います。

耐震性が十分でないと・・・

もし、大きな地震で所有しているアパートが倒壊し死傷者が出た場合、オーナー側の責任はどうなるのでしょうか?
法的に見てみると、そのような場合でもアパートに建物としての欠陥(瑕疵)がなかったのであれば、オーナー側が責任を問われることはないでしょう。
では、建物としての欠陥があったかどうかは、どのような基準で判断されるのでしょうか?
過去の判例によれば、そのアパートが建築基準法の耐震基準をクリアしているかどうかが、欠陥の有無を判断する基準となっています。

なお、耐震基準と言ってもこれは現行の基準ではなく、そのアパートが作られた当時の基準を満たしていれば、オーナー側が責任を問われることはないようです。
とは言うものの、アパートができた当時は基準を満たしていたとしても、その後の老朽化などにより耐震性の問題が生じていたとすれば、オーナー側が責任を問われる可能性もあります。
また、責任が問われることがなかったとしても、アパートが倒壊してしまったり、それによって死傷者が出たりすると、その後の経営に影響が出ることは避けられないでしょう。

そう考えると、所有しているアパートの耐震性を確認し、もしそれが十分でない場合には耐震補強などの対策を施すことは、アパートオーナーとして重要な役割であると言えます。

では、所有するアパートの耐震性は、どのようにして確かめればよいのでしょうか?
一番確実な方法は、耐震診断です。

ほとんどの市区町村には、耐震工事や建物の改修に関する相談窓口が設けられていて、そちらに相談すると、アドバイザーなど耐震の専門家を紹介してくれるはずです。
後は、その専門家と相談のうえ耐震診断を受け、その結果必要があるとなれば、耐震補強工事を行うことになるでしょう。
なお、多くの自治体では耐震診断や補強工事の費用に関して、補助金や助成金の制度を設けていますので、担当窓口に相談のうえ上手に利用するようにして下さい。

オーダーメイドアパートならではの注意点

オーダーメイドアパートの場合、間取りなどについても入居者の希望が反映されることになっていますので、既存の壁などを取り壊すといったケースもあるかと思います。
このようなケースでは、壁を取り壊すと耐震性に影響を与える場合もありますので、専門家に相談するなどして耐震性能に支障が出ないかどうか慎重に見極める必要があるでしょう。

最後

今回は、オーダーメイドアパート建築における耐震性の問題について考えてきました。
なお、所有しているアパートが着工された時期が、昭和56年(1981年)5月31日以前であり、3階建て以上かつ1000平米以上の場合は、法律により耐震診断が「義務」となっていますので必ず受けるようにして下さい。

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