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アパート建築後いつ贈与すれば贈与税の節税効果が高い?

相続税対策でアパートを建築する場合、さらなる節税効果を考え、生前贈与を選択するのは効果的です。しかし、生前贈与の場合、アパートオーナーは贈与するタイミングを自分で決めることが出来ます。税金への影響、経営状態など様々な点が関係しますが、どのタイミングで贈与するのがベストなのでしょうか?

・経営が成功するほど収益価値は高くなる!

相続税対策のためにアパートを建築した場合、現金をアパートという不動産に変えることで評価額を下げ、相続税を下げている事になります。これは生前贈与の場合にもあてはまり、建物の固定資産税評価額を基に贈与税が計算されるため、現金で贈与するより贈与税は軽減されます。

しかし、注意しなければいけないのは、この節税効果を得るために、アパートを建築して財産を不動産に変えているにも関わらず、アパート経営が成功すれば、アパートのオーナーには家賃収入によって収益が発生するという点です。利益があるのは良いことですが、生前贈与前の期間が長いうえに経営が成功するなら新たな財産が増えてしまい、そこに所得税がかかりますし、贈与税、もしくは相続税がかかることになります。しかも、それを現金で貯蓄していくなら、評価額はそのままなので、節税対策は出来ません。

アパートそのものは建物の評価額のみで計算されるため、財産価値を下げて税金対策が出来る一方で、アパート経営によって収益価値をもつことになることを忘れない様にしなければいけません。この点を考えるのであれば、生前贈与することを前提にアパートを建築するなら、収益価値が高い新築時すぐに贈与してしまうことで、相続税対策になり、かつ贈与された側には収入となります。

・贈与するのはアパートのみがベスト!

収益価値があるアパートは出来るだけ早い段階で生前贈与するのがベストですが、ここで重要なのは、贈与するのは、アパートのみにして土地の所有者はそのままにしておくという点です。

しかも、アパートのオーナーになった相続人は地代を支払わず、無料で土地を借りるようにします。無料で土地を貸し借りしても贈与税は発生しません。アパートのみ贈与すれば、収益の権利はアパートオーナーに移動しますし、土地に対しての収入は発生しないので、被相続人の所得がアップする事もありません。

・まとめ

財産を現金ではなく、不動産にして相続することで財産の評価額は下がり節税効果が得られます。しかもアパートを相続税対策で建築するのであれば、被相続人が亡くなってから遺産相続するよりも生前贈与することで、さらに節税効果があります。

この場合、アパートは収益価値がある財産なので、贈与するまでの期間が長くなると、新たに財産が増え課税対象が増えることになります。ですから、アパートを建築したならすぐに生前贈与することで、節税効果を得られるだけでなく収益価値も相続人に渡すことが出来ます。そして、相続税対策を考えるなら土地はそのままでアパートのみを贈与する様にしましょう。

dcfff1a4a13d7dda34636c59bebed6a7_m不動産相続は名義によって将来の税金が違うってホント!?

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