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木造アパートの建築でかかった消費税は還付されない?

木造アパートによる賃貸経営の場合は、住居用の建物なので消費税が掛かりません。
しかし、木造アパートを建築する際には消費税が掛かっています。しかも、消費税分だけでもかなり大きな金額です。
消費税は還付される制度がありますが、木造アパート建築時にかかった消費税も還付してもらうことは出来るのでしょうか?

・建築時の消費税は還付されない!?
消費税は、支払った消費税と、受け取った消費税の差額を納税することになります。
そして引ききれなかった金額は還付金として受けることが出来ます。そのため、建築の際にかかった消費税に対し、課税対象となる不動産、駐車場や店舗、オフィスフロアなどからの家賃収入がある場合や、事業からの収入がある場合は、建築時にかかった消費税を還付してもらうことが可能です。しかし、住居用アパートの家賃収入は非課税です。
消費税の課税対象となる売上がないので、確定申告の際に消費税の申告義務も納税義務もありません。消費税の申告が出来ないということは、建築時に消費税が掛かっていたとしても、還付申告する機会はなく、還付されることはありません。

・平成28年の税制改正で還付の道は無くなった!?
以前は、住居用の木造アパートによる家賃収入のみの個人事業主は、建築時の消費税の還付を受けるために駐車場賃貸や店舗賃貸、自動販売機を設置するなどして課税対象売上を作っていました。
わずかな売上だったとしても、課税事業者になるので、消費税の申告や還付申告を行なえるようになるからです。しかし、平成22年度に税制の改正があり、消費課税事業者となったとしても、2年以内に不動産の購入や新築をした場合、その後3年間は免税事業者への変更が出来なくなりました。
そして、平成28年度にはさらに、2年以内というしばりがなくなりました。課税売上が低ければ、還付は受けられないにも関わらず、免税事業者には変更できないという事態が生じるので、還付を受けるために行った経営で損することになってしまい、この方法を使うオーナーは急激に減りました。

・まとめ
木造アパート建築時には、建築費に伴い多額の消費税を納めることになります。
しかし、住居用のアパート経営は非課税対象なので、確定申告の際に消費税の申告をする必要はなく、申告していない消費税に対して還付申告をすることも勿論出来ません。そのため、木造アパートによる賃貸経営のみを行っているオーナーは建築時の消費税を還付してもらうことを期待できません。一時は課税対象売上を作って、還付金を受け取れるようにした建築オーナーも増えましたが、2度の税制改正によって、この方法はデメリットとなりました。
時間や手間をかけた方法で、今でも還付を受けるようにすることは出来ますが、メリットとデメリットを比較したうえで還付を受ける手続きを行うべきか決めるようにしましょう。

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