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アパート建築に関係する「高さ制限」って何?

戸建やマンション、アパート、どんな建物であっても、建築物を建てるには建築基準法に基づいて、建蔽率や容積率などいくつかの制限があります。
今回は、制限のひとつでもある「高さ制限」についてご紹介したいと思います。アパート建築にも関係する分野で、土地選びや設計に大きく影響する法律なので知っておきましょう。

・高さ制限によって保たれる住環境
同じ広さの土地でアパート経営により出来るだけ収入を得ようと思うと、家賃を高く設定することに加え、部屋数を増やすことを考えるかもしれません。そのためには、できるだけ階数の多い高さのあるアパートを建てれば良いのではないかと思うかもしれませんが、それは高さ制限によって出来ません。
アパート経営をする人にとっては、制限されていると感じる不利な法律に感じるかもしれませんが、この制限によって都市部などの密集地で日照や採光、通風が確保され、住みやすい環境が保たれています。また、街の景観を美しいものに保つこともできています。

・高さ制限の規定の種類
建物の高さを制限するものにはいくつかの規定が関係しており、用途地域や道路幅などに応じ、規定を組み合わせて適用されることが一般的です。代表的な高さを制限する規定を見てみましょう!

■絶対高さの制限
この制限では、地域によって(住居・商業・工業など)建築できる建物が制限されている「用途地域」、都市が健全に発展し、秩序のある整備がなされるよう土地の利用などに関して計画されている「都市計画」、市街地の環境を維持し、土地利用を促進するために、建築物の高低限度を定めた「高度地区
などによって高さの制限が設けられています。アパートを建てる土地がどんな地域にあるかが大きく関係する規定です。

■斜線制限
建築物の高さが敷地の周囲にある道路や隣地、公園などの斜線を超えないように制限が定められています。建物の真横から見て、空間を斜線で切り取ったような形態で制限することから「斜線制限」と呼ばれています。斜線制限の中には、「隣地斜線制限」、「道路斜線制限」、「北側高さ制限」があり、それぞれ下記のように制限が定められています。

・隣地斜線制限・・・隣接する敷地や建物に対し、日照や通風、採光を確保する目的があります。隣地境界線を起点として高さと斜線勾配が定められています。

・道路斜線制限・・・建物の前面道路に対し、日当たりや通風、採光を確保する目的があります。用途地域によって道路斜線制限の傾斜勾配が決まっているため、道幅だけでなく用途市域も考慮する必要があります。道路に面して建っているマンションやアパートの高層階が斜めになっている場合は、この道路斜線制限の影響だと考えられます。

・北側高さ制限(旧・北側斜線制限)・・・南側の建物の高さを制限することで北側の敷地や建物に対し、日当たりや通風、採光を確保する目的があります。北側高さ制限が適用されている地域では北側斜線をはみ出して建物を建てることが出来ません。

■日影規制
近隣の土地に一定時間以上の日影を生じさせないように、中高層建築物の高さ制限を行うことで近隣の日照を確保しています。住宅系用途地域と準工業地域、近隣商業地域においては、この規制により高さが10mを超える建物は建物の形態が規制されています。

・まとめ
高さ制限によって土地がある環境に応じて、建築できる高さが決まっています。土地の広さや立地の良さだけで、自分のイメージしているアパートが建てれそうだと土地を探してしまうと、上手くいきません。
土地代が安いからと購入しても、2階以上のアパートが建てられない場合もあります。逆に、マンションが建てられないものの、アパートなら建てられる好条件の場合もあります。一つの規定だけでなく、いくつかの規定が関係する場合もあるため、アパートを建築する際には建築や法律の詳しい知識が必要です。信頼できる不動産会社や建築会社の人に協力してもらう様にしましょう。

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