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アパート経営の事業計画書の内容を理解出来ていますか?!

アパート経営を始めるにあたって、金融機関から融資を受けるために必要な提出書類の中に「事業計画書」があります。融資を受けるためだけでなく、経営の基盤ともいえる事業計画書をどのように作成すれば良いのでしょうか?

・審査に通ることより理解できているかが重要!
事業計画書は必ずしも自分で作らなければいけないというわけではありません。不動産や管理会社、アパート専門の建築会社などのサポート会社の担当者に作ってもらうことも出来ますし、資産を運用するという目線からファイナンシャルプランナーに頼んで作成してもらうという方法があります。しかし、誰が作成するにしろアパート経営者としてその内容を理解し把握しておくことは重要です。
審査に通るかが大前提で作成するものではありますが、事業計画書が作成できる、理解できているかは今後の経営におけるお金の流れやリスク、年数などを自分がはっきり理解してアパート経営に取り組もうとしているかの目安ともなります。内容を理解出来ていないのであれば、融資を受ける前に今一度、アパート経営について考えるべきかもしれません。

・事業計画書のチェックポイント
自分で作成する場合もプロに作成を頼むにしても、下記のポイントをチェックしておくことをおススメします。

・返済計画に無理はないか?・・・満室時のみの表面利回りだけで返済額を設定してしまうと、空室などが生じた時に返済が滞ってしまいます。最低限のリスクを予測したうえで無理のない返済計画が出来ているかチェックしてください。

・現実的な収入が予想されているか?・・・アパートは建てた時から劣化が始まります。家賃の設定は新築時が一番高額で、その後は下がる傾向にあるはずです。しかし、計画書の中で収入額が何年も同じままになっているなら現実的な計画とは言えないでしょう。家賃が下がることも想定した計画を行う必要があります。

・ランニングコストが適正に考えられているか?・・・経営を行っていくうえでは物件の管理費や修繕費が必要となります。収入とローン返済額だけでなく、修繕費積立金や経費も計上されているか確認しましょう。

・計画はあくまでも理想!
事業計画書は融資の審査を通るために提出するだけでなく、アパート経営を行ううえでも役に立ちます。綿密な計画が練られているほどリスクは最小限にとどめられますし、アパート経営の成功に直結してくると言えます。しかし、予想していない問題が生じることはありえます。
災害によって被害を受けることはアパート経営の計画に組み込んではいませんし、環境の変化、どんな入居者が住むかも分からないので、部屋の使い方によっては劣化が速まったり、ご近所トラブルなどの問題がおきたりするかもしれません。
そのような場面に直面した時に、計画通りではないと落ち込みすぎて経営を放棄してしまったり、逆にしっかり計画されているから大丈夫と思いこんでしまったり、計画通りにすぐに回復するから問題ないと、当初の計画にしばられ柔軟な対応ができないと、赤字経営を招く危険性があります。
計画はしっかり綿密に立てる必要がありますが、実際に経営を行っていくうえでは、計画はあくまでも理想的なもの、予測にすぎないことを意識して必要であれば計画を調整していく姿勢も忘れないようにしておきましょう。

・まとめ
アパート経営のために金融機関から融資を受ける際には、審査を受けるために事業計画書の提出が求められます。自分で作ることも出来ますし、アパート経営や建築、資産運用プロに頼むことも出来ます。その際にはプロが作ったものだから大丈夫と安心するのではなく、しっかり確認しておきましょう。
そして、その内容を自分が理解できているか、経営を行っていくうえで無理がないか、自分の経営イメージと合っているかを確認しておくことも重要です。融資の審査が通るために作成し提出する書類とはいえ、それを提出する根本理由はアパート経営の費用を作るためです。アパート経営を行って利益を生み出すという目的のためなので、経営者として経営計画を理解しそれに沿った経営が求められます。
しかし、ビジネスには予期しない出来事も生じえるので、当初の計画に縛られることなく、柔軟に応じる姿勢も忘れないようにしてくださいね。

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