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アパート経営の永遠の課題「空室リスク」に立ち向かう!

リスクのない投資は無いと言われます。それは不動産投資においても勿論あてはまります。
ではアパート経営におけるリスクとはどんな点でしょうか?経営していくうえで課題となる点と対策について取り上げます!

・アパート経営における課題とは?
■空室のリスク
不動産投資の一番のリスクとなるのが空室問題です。アパート経営の収入源となる家賃は入居者が居てこそ確保できるものです。良い利回りを想定してお洒落なアパートを建てても、建築コストを安くおさえて家賃設定を低く下げた場合でも、結局は実際に入居者がいなければ収入はありません。空室対策を行い、どれだけ空室を減らせるかがアパート経営を成功できるかにかかっています。

■高齢化社会
国の問題ともなっている少子化と高齢化社会は、アパート経営の課題ともなりつつあります。学生を含めた単身者向けのアパートは少子化が進み、入居者の年齢層があがっています。以前は学生向けだったアパートが少子化で借りてが減ったために現在は外国の方向けのアパートやホテルとして貸し出す物件も増えています。
介護付き老人ホームや、賃貸物件では介護付きのマンションを選ぶ人も増えているため、アパートの空室率をあげる原因のひとつともなっています。入居者の高齢化という課題にも取り組む必要が出てきています。

・空室リスクに立ち向かう!
■市場調査を踏まえた土地選びがカギ
中古物件を購入する場合もアパートを建設する土地選びにしても候補地域の空室率をしっかり調査しておく必要があります。中古物件を購入する場合は、その物件の空室率を把握するだけではなく、周辺の競争物件の空室率も調査すべきです。
その地域全体の空室率が低いのであれば人気エリアと考えられますが、周辺の空室率が高いのであれば、立地環境に何か問題があるのかもしれません。しかしその中でも満室アパートがあるなら、どんな違いがあるかも学びましょう。その地域の需要が分かるかもしれません。
人気エリアであれば環境によって満室になりやすいかもしれませんが、それだけ競争率も激しいということになるので、他のアパートにない差別化が必要となります。競争相手となる周りのアパートの売りや人気の理由といった特徴も把握しておきましょう。

■高齢者が住みやすいアパート
現在、国民人口の4人に1人は65歳以上の高齢者です。そうであれば必然的にアパート入居者の年齢層もあがっています。そのことを考えると、高齢者にとっても住みやすいアパートに目を向ける必要があります。
病院や公共施設に近い区域にアパートを建てることや、手摺の設置や段差のないバリアフリー設計にすること、防犯設備だけでなく、緊急・救急設備を設けるといった取り組みを行い、高齢者向けアパート建設を検討するのも良いかもしれません。

■時代に流されないデザイン
建物の劣化により古いアパートと認識されはじめると急に空室率が上がるかもしれません。大抵の入居者は建築の素人といえます。
そのため、構造がどんなに良くても良い材料を使っていると言われても、見えない部分より目に見える新品感や最新のデザインに魅かれるものです。そのため、アパートを新築するに勝るものはありません。また、定期的なメンテナンスによって美観を保つ必要もあります。
しかし、問題となるのはデザインです。洋服と同様、建物のデザインや設備のデザインにも流行り廃りがあるため、最新のデザインで新築しても築年数とともに流行りが変わると一気に古く感じてしまう場合があるのです。そう考えると仕方がないような気がしますが、唯一時代に流されないデザインがあります。それは入居者それぞれの好みに合わせるということです。
入居者にとってベストなデザイン、飽きのこないデザインであれば、古いとか新しいといった問題はありません。
それを実現する方法としてオーダーメイド賃貸というシステムを導入することがあります。入居者がクロスや床といった内装材を自由にコーディネートできたり、場合によっては間取りや導入する設備を決めることが出来たりと、各部屋が入居者好みのデザインにオーダーメイドできる賃貸アパートです。他のアパートとの差別化も図れ、全国的に満室率が高いアパートのシステムとして人気です。

・まとめ
アパート経営の永遠の課題とも言えるのは空室のリスクをどれだけ最小限に抑えられるかという点です。空室の原因となっているのは、現在の高齢化社会が問題かもしれません。
また、立地条件が悪いことや時代に影響されるデザインが問題になる場合もあります。確実に収入を得る経営を行うために、高齢者に目を留めた設計にすることや流行り廃りのない入居者好みのデザインアパートにするなど、空室リスクという課題に積極的に取り組んでいきましょう!

1b14b73da9cf3109993beda64001c47c_s企画提案書はアパート経営のベース!見る時のポイントは?

7c7fd615a12183a5332c7364b599a804_s一人何役の大家から総合マネジメントするアパート経営者に! 

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