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企画提案書はアパート経営のベース!見る時のポイントは?

アパート経営を考えて、建築会社、もしくは不動産会社、コンサルティング会社に行くと打ち合わせとともに、経営企画提案書を提出してもらうところから始まります。
企画提案書は建築や投資の専門用語ばかりでよく分からないという方や、企画提案書だけを見ていると良い事ばかりが書かれてあり、すごく儲かる投資に感じていたのに、いざ経営すると空室続きで赤字経営というオーナーさんも多いようです。
アパート経営において企画提案書に踊らされることなく冷静に検討し投資を成功させるために企画提案書の内容と、確認すべきポイントについてご紹介したいと思います。

・企画提案書の内容とは?
企画提案書は、企画書、提案書、投資計画書などとも呼ばれ今後アパート経営を行っていく上での流れや投資資金の動き、土地や建築するアパートのことなどが全て分かるアパート経営のベースとも言える役割を果たします。会社によって細かい内容は異なるものの大まかには下記のものが含まれています。

・まえがき・・・会社の概要や挨拶が含められます。

・対象地の概要・・・アパートを建設する土地の情報です。所在地や面積、建蔽率などの法的規制に加え、調査に基づいた立地条件や将来の動向などが記載されます。土地の評価も入っています。

・市場の動向・・・長期にわたる投資なので、不動産投資に関係する市場、例えば地価の下落やデフレ経済、低金利や高齢化、少子化といったどんなリスクが生じ得るか、またそのリスクを想定した対応策について取り上げられます。また建設予定の周辺市場の分析も重要です。
ここ数年の地域の賃貸物件のタイプや家賃の動き、そこを元にした今後の動向が想定されています。企画提案書作成者の専門的な知識と情報収集力が試される分野です。

・建築するアパートの概要・・・コンセプトやプラン、条件が提案されます。また、各図面も添付されます。アパートに導入する設備機器の内容や、大抵は分かりやすいように完成予想図のパースなども含まれています。

・事業収支計画書・・・資金調達方法から経営にかかるお金の動きが提出されます。想定利回りなども記載されます。

・スケジュール・・・工事スケジュールや申請手続きといった細かいスケジュールも把握できます。
大まかに上記のような内容が取り上げられ、これらの企画提案書は30年以上を見越した投資計画となっており、アパート建築後の経営中に起きる事柄も踏まえられています。

・企画提案書を見る時のポイントは?
■正確な市場調査がベースになっているのか?
物件の企画を行うためには、しっかりと市場調査が行われていなければいけません。アパートがどんなに良くても入居者が見込めない場所や需要のない間取りや家賃設定では提案通りの利回りは期待できないでしょう。
企画提案書の正確性は、しっかりとした市場調査があってこそなのです。正確さを確認するためにも、会社任せにせずに自分でも市場をある程度確認しておくことをおススメします。

■長期的な計画がおこなわれているか?
建築コストと、それに対する1年~3年程度の利回りは出されていることはあっても、長期的な利回りをシミュレーションされていない場合があります。30年後も高い利回りを保てているか、またその根拠があるかを確認するようにしましょう。
経営前なので正確な実質利回りは提出できないとはいえ、満室を保ち続けられる根拠があるかないかでは、大きく変わります。また、建物の耐久性を保つために、断熱性や結露への対策が施されるか、地震や台風といった災害に備えた構造になっているかも確認しておきましょう。そして長期的な経営を考える際に忘れてはならないのは、メンテナンスの面です。アパートは完成した時から劣化が始まります。
しかし、その速度はメンテナンス次第で変わります。どんなメンテナンス計画が行われているでしょうか?また、それにどれぐらいの費用がかかるかも提出されているでしょうか?アパート経営においてメンテナンス費は大きな出費となるので見逃せないポイントです。

■リスクも想定されているか?
良い内容ばかり提案されると、企画提案書に踊らされかねません。メリットだけでなくリスクとなるような状況も想定して対処法なども検討していかなければなりません。
実際にアパート経営が始まって空室続きになっても、想定外だったので・・・で済まされる問題ではありません。早い段階で入居者をアップさせる方法を想定しておくことや、そのうえで投資計画が行われているかも確認すべきです。
リスクをしっかりと把握し想定されている企画提案書は実際にアパート経営を始めた時の数字と誤差が少なくてすみます。リスクも理解したうえで経営を始めなければいけません。

・まとめ
提出してもらったアパート経営企画提案書が分厚いからといって信頼できるものとは限りません。逆に、どうせ分からないからと数枚のみの企画提案書も危険です。重要なのは企画提案書の枚数ではなく、その内容が正確で納得できるものかどうかです。
投資や建築に関して素人でも理解できる内容で分かりやすく書かれているか、しっかり調査されて出されたものなのかも確認するポイントです。企画提案書はアパート経営のベースとなる部分です。
正確な市場調査に基づいて進めていきましょう。また、メンテナンスの必要のないアパートは1棟もありません。メンテナンス計画や費用といった、長期的な目線で企画できているかも確認しましょう。
そしてあくまでも企画提案段階であることを忘れてはなりません。コンセプトが合わないところに頼む必要はありません。分からない部分はそのままにせずに、質問して解決することや投資者として希望や意見も反映されたものになるよう打ち合わせを進めてくださいね!

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