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耐用年数と建物の寿命は違う?!木造の耐用年数は?

アパートのオーナーなど、不動産投資を行っておられる方は、所有している建物を資産として確定申告の際に計上しなければいけません。
そこで関係するのが「耐用年数」です。それぞれの構造や用途によって異なるため注意が必要です!

・耐用年数って何?
耐用年数とは物や構造、機械などが利用に耐えられる年数のことを指します。税務上、基本的には10万円以上で使用期間が1年以上の資産については、その費用をその年度ですべて計上できないようになっています。不動産投資を行っている方のほとんどの建物がこの条件にあてはまるかと思います。
そういった固定資産は確定申告の際に法定で定められた年数で分割して計上するので、耐用年数は減価償却を行うにあたって、減価償却費を計算するための基礎となる法律で定められた年数となります。

・耐用年数は構造によって異なる
耐用年数が何年かは、法定耐用年数によってあらかじめ定められているので、自由に設定することはできません。資産の種類によって耐用年数が異なり、機械や乗り物の他に、建物にも耐用年数があります。
そして、建物の場合は構造によっても年数が違います。構造別の大まかな耐用年数は下記の通りです。

軽量鉄骨造:19年  木造:22年  鉄骨造:34年  鉄筋コンクリート造:47年

また、同じ構造体でも用途によっても年数が異なります。例えば、木造の場合は下記の通りです。

事務所用:24年  店舗用・住宅用:22年 
飲食店用:20年  旅館・ホテル用・病院用・車庫用:17年  工事用・倉庫用:15

ですから、アパートのオーナーであれば、住宅用の22年が当てはまります。

・耐用年数は税金以外にも影響する!
耐用年数は申告の際の減価償却以外にも重要な年数となります。例えば、運用している物件の耐用年数の残存年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能かの審査対象になります。
また、木造アパートの耐用年数20年は、建物自体の寿命の点では、まだまだ使えそうな物件であっても法律上では耐用年数が過ぎてしまうと利益を相殺できないことから損金が減ってしまい税金額が大きくなるという結果を生み出すこともあります。
耐用年数というと、建物の寿命と思いがちですが、立地環境や建て方によっても劣化は異なるので実際には税務上、法律で定められた減価償却用の数字でしかないかもしれません。

・まとめ
耐用年数は確定申告の際に資産を減価償却として計上するための、法律上で定められた年数です。そのため、資産としてアパートの運用を行っているオーナーさんは、耐用年数を把握しておく必要があります。構造によって年数は違います。そして耐用年数を超えると税金や経理にも影響を与えます。
建物の寿命はまだ来ていない物件でも、耐用年数を過ぎると資産価値が過ぎて経営が不利になる場合もあるので、建物の状態や耐用年数を含めた経理状況を見ながら、建替えやリフォームの時期などを賢く計画していく必要があります。

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