不動産投資をする時に賃貸併用住宅を建築すれば住宅ローンを借りる事が出来ます。住宅ローンはアパートローンよりも審査が緩く借り入れしやすいことや、金利が低い、住宅ローン控除の適用を受ける事ができるなど多くのメリットがあります。住宅ローンの借入限度額はどのように決めるのかアパート経営をする時にはぜひ参考にしてほしいと思います。
【借入額はいくら】
借入額は民間の金融機関では融資比率、返済率、借入限度期間、住宅ローン以外の借入額などの個人事情によって借入限度額が決まります。融資比率は購入物件価格に対する住宅ローン借入額の割合で民間金融機関では80～100％、財形住宅融資は80％以内になっています。返済率とは年収に対する年間返済額の事を言います。
【借入限度額の計算】
では実際に借入限度額を計算してみましょう。4,500万円のマンションを購入した場合住宅ローンの返済期間は30年、金利3％、借入時の年齢は38歳（完済時68歳）融資比率が80％であるＡ銀行では返済率は年収に応じて下記のように定められています。年収300万円以下、返済率25％以内、300～400万円、返済率30％以内、400～700万円、返済率35％以内、700万円超え返済率40％以内になっています。物件価格から見た借入限度額は4,500万円×80％で3,600万円になります。
【年収から見た融資限度額】
年収350万円の場合返済上限は30％になり350万÷12カ月×30％で返済限度額は87,500以下になります。年収500万円の場合返済率上限は35％になり500万円÷12カ月×35％で返済限度額は145,800円以下になります。年収700万円の場合返済率上限は40％になり700万円÷12カ月×40％で返済限度額は233,000円以下になります。このように毎月の返済額は年収によってある程度決められていますので、上限以内で無理のない範囲の支払いをしていくようにしましょう。実際にローンを組んでアパート経営をしている人の話を聞いてみましょう。
【アパート経営者の体験談】
40代独身のＡさんは大手企業の管理職として働いている為毎日がとても多忙です。以前から興味のあった不動産投資をする為貯金1,500万円を頭金にして残りはローンを組み4～6世帯入居できるアパートを建築する事にしました。仕事が多忙であっても不動産会社が賃貸の管理業務も行ってくれる為以前と変わらず仕事が出来ています。またアパートは新築である為入居率は高くすぐに満室になりました。現在は安定した家賃収入も入りその一部をローンの返済に充てています。Ａさんのように若いうちにローンを組むと定年前に返済が完済するメリットがあり、その後は家賃収入が勝手に入ってくる為老後は理想的な不労収入を得る事が出来ます。
