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サラリーマンの節税対策としてのアパート経営

はじめに

日本の所得税は「累進課税」という方式が取られています。
簡単に言えば、収入の多い人ほど税金の額も多くなるということですね。
「せっかく人よりも優れた能力を発揮してたくさん稼いでいるのに、より多くの税金が課せられるなんておもしろくない。」
そんなふうに考えるサラリーマンの間で節税対策として人気を集めているのがアパート経営などの不動産投資です。
今回は、サラリーマンの節税対策としてのアパート経営について、その仕組みや注意点などについて考えてみたいと思います。

節税になる仕組み

アパート経営で得た家賃などの収入から維持管理費・保険料・固定資産税などの経費を差し引いたものを不動産所得と呼びます。
一方で、サラリーマンの人が勤め先の会社から受け取っている給料やボーナスは給与所得です。
所得税の額を計算するとき、この両者は合算することになっています。

ところで、アパート経営では多くの経費が発生しますが、特に初年度は不動産会社に支払う手数料や登録免許税、不動産取得税といった支払いが多くあるため、かなりの確率で赤字になります。
また、初年度以降もアパートの購入費用を減価償却として経費に計上していくことができます。
この減価償却は実際には支払っていないお金を経費とできる点がミソです。
これらの経費を計上することにより不動産所得が赤字になれば、給与所得も含めた全体的な所得を圧縮することになり、結果として節税を実現できるわけです。

注意点

前節で述べた内容が、サラリーマンがアパート経営をすると節税になる仕組みです。
しかし、この方法には落とし穴があります。
サラリーマンがアパート経営を始める場合「全額を自己資金で」というケースはあまりないでしょう。
ほとんどの場合は、金融機関でローンを組んで始めることになると思います。
このローンのうち、利息部分は経費として計上できますが、元本は不可です。
つまり、お金は出ていくのに経費としては計上できないのです。
さきほどの減価償却とは逆のパターンになるわけですね。
もちろん、アパート経営をスタートして何年かのうちは減価償却のほうが多いので、お金は出ていかないけど経費は多いという状況が続き、想定通りの節税対策となります。
しかし、年数が経ってくると、どこかで逆転が起き元本返済のほうが多くなるときがやってきます。
こうなると大変です。
経費が減って所得が増え、納める税金の額も増えてしまうわけです。
最悪の場合、黒字なのにお金がなく、倒産する可能性もあります。

まとめ

このように見てみると、節税を第一の目的とするのはそれなりの危険性をはらんでいることになります。
やはり、サラリーマンの方がアパート経営をする場合であっても、第一の目的は節税よりもしっかりと利益を出して資産を増やすことに置いたほうが安全かつメリットも大きいと考えられるでしょう。
上記のような節税の仕組みは、想定外の理由で赤字が出てしまった場合の補填くらいに考えておくのが無難ではないでしょうか。

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