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アパート経営で相続税対策になる場合、ならない場合

はじめに

アパート経営は相続の際有効な節税対策になるといわれています。
どのような仕組みでそうすることができるのでしょうか。
今回はそのことについてお話したいと思います。

土地の評価方法とは

アパート経営をしているとなぜ節税対策になるのでしょうか。
それにはまず土地の評価方法から見ていきましょう。
例えば土地は、本人が所有している自宅であるか、もしくは本人が所有している賃貸物件が建てられているかによって評価は異なってきます。

土地の評価方法には「路線価方式」「倍率方式」があります。
「路線価」とは国税庁による主要道路に面した1平方メートルあたりの工事土地価格で、計算方法は以下のようになります。
また、国税庁ホームページで調べることもできます。

評価額 = 路線価 × A平方メートル
(Aにはその土地の大きさの数字が入ります)

一方、路線価が定められていない(主要道路に即さない)土地の評価を決めるときは倍率方式が使われます。計算方法は以下のようになります。

評価額 = 宅地の固定資産評価額 × 倍率

この土地に賃貸物件を建てている場合は「貸家建付地」となります。

評価額 = 自分が所有・使用している土地の評価額 - 自用地(他人が使用する権利がない土地のこと)× 借地権の割合 × 借家権の割合 × 賃貸の割合

また、土地・建物にはその価値により「固定資産税」がつきますが、建物の固定資産税評価額は、再建築にかかる費用から経年による資産価値が下がった分を引いて評価します。
式は以下のようになります。

評価額 = 単位当たり再建築費評点 × 経年減点補正率 × 床面積 × 評点1点あたりの価格

再建築費評点や経年減点補正率といった年数が経ったときに再建築に必要な金額などを考慮して計算します。
よって、賃貸物件が建っている土地は更地と比べ評価額はおよそ2割下がるのです。

節税対策のつもりが損に?!

ここまで見ると、アパート経営をして相続税対策をしたほうがいいと思われるかもしれません。しかし、場合によってはそれで損になることもあるのです。

節税対策にならない場合とは?

では、どのような場合に相続税対策にならないのでしょうか。以下に挙げてみます。

アパート経営に失敗する

節税対策になるのは、あくまでもアパート経営が順調に軌道に乗っている場合です。
もしアパートに空室が多く家賃収入があまり入ってこないのに、管理維持費ばかりがかさみ、固定資産税や所得税の支払いで赤字続きだと、節税どころか負債になってしまうでしょう。

ローンに追われる

もしアパートをローンで購入していたら、ローンには利息がかかります。
長期的に見れば節税分より利息分で損をするかもしれません。また、ローンを払うこと自体に経済的に圧迫されることも考えられます。

売却先が見つからない

アパート経営がうまくいかなくなると、売却を考えるかもしれません。
しかしそもそも経営がうまくいってないアパートは人から見ても買いたいと思える物件ではないことが多く、買い手がなかなかつかないこともあります。

まとめ

相続税対策のためにアパート経営をすることは、家賃収入の見込みもありとても魅力的な話です。しかし、もしアパート経営がうまくいかないと相続する子孫に迷惑をかける可能性もあります。まずは相続や税金の仕組みをしっかり調べてから考えてみましょう。

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