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アパート経営における実質利回りについて~空室率も考慮に入れよう~

はじめに

アパート経営を始めるにあたっては、広告などに載っている表面利回りではなくより現実に近い数字である実質利回りを計算してみることが重要です。
その際、空室率を考慮に入れるようにすると、より現実に近いシミュレーションが可能になります。
詳しくは以下で説明します。

実質利回りを計算するときは空室率も考慮に入れよう

一般に利回りとは投資の元手に対する儲け(利益)の割合のことを言います。
これからアパート経営を始めてみようかと考えている人の中には、「利回り10%」などと書かれた不動産会社の広告を目にしたことのある方も多いのではないでしょうか。

ただ、ひと口に「利回り」と言ってもアパート経営(と言うよりは不動産投資全般)で使われるこの言葉は1種類だけではありません。
いくつかの種類があります。

そのうち、広告に載っている数字は一般的に「表面利回り」(グロス利回り)と呼ばれるもので、「そのアパートを経営した場合に1年間で得られる総収入」を「そのアパートの購入費用」で割り、100を掛けてパーセントで算出します。
しかし、当然のことながらアパート経営とはアパートを購入したら終わりではありません。
実際に経営していくにあたっては(管理を委託するにしても自分でするにしても)、そのための費用がいりますし、保険にも入らなければなりませんし、固定資産税などの税金も納める必要があります。
それ以前に、購入時にもアパート本体の価格以外に諸経費がかかります。
ところが、この「表面利回り」にはアパート本体の購入費は含まれていても、このような経費がまったく含まれていません。
つまり、アパート経営の実情とは少し離れた指標なのです。

そこで登場するのが今回のテーマである実質利回りです。
(「そのアパートを経営した場合に1年間で得られる総収入」から「アパートを経営するためにかかる経費」)を差し引き、それを(「そのアパートの購入費用」+「購入時の諸経費」)で割り、100を掛けてパーセントで算出します。
つまり、この計算には購入時の経費に加えて管理のための費用や保険料・税金といったアパート経営で必須の費用が含まれており、より実態に近い指標ということになるわけです。

ただし、さらに現実に近いアパート経営をシミュレーションするのであれば、この実質利回りの数字をそのまま鵜呑みにするのでは不十分です。
なぜなら、計算式に含まれる「そのアパートを経営した場合に1年間で得られる総収入」というのは、あくまでもアパートの部屋がすべて埋まった状態を仮定したものだからです。
もちろん、すべての部屋が埋まるというのは望ましい状態ではありますが、実際のアパート経営で常に満室が続くということはなかなかありません。
ですから、より現実に近い状態をシミュレーションするためには、空室率も考慮しておく必要があるのです。
空室率は、(「空室の数」×「その期間(月)」)を(「全部屋数」×12)で割り、100を掛けてパーセントで算出します。
そして、先ほど紹介した実質利回りを計算する方法の最後の「100を掛けて」の部分に空室率を代入して「100-空室率(%)を掛けて」とすれば、空室率を考慮に入れた実質利回りが算出できるようになります。

なお、空室率をどれくらいに見積もればいいのかは地域や立地条件・築年数などによって変わってきますので、統計情報の掲載されたサイトで情報を入手したり、地域の情報に詳しい不動産会社に問い合わせてみたりするとよいでしょう。

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