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経営しているアパートの築年数が経過してきたらどうする?

はじめに

「経営しているアパートの築年数が経過して古くなってきた・・・」
これは、アパート経営をやっているとどうしても避けることのできない出来事ですよね。
所有しているアパートが古くなってきた場合、オーナーさんがとることのできる選択肢にはどのようなものがあるのでしょうか?

アパートの築年数が経過してきた場合の選択肢

大まかには、以下の3つの方法が考えられます。

売却する

この選択肢をとる例としては、周辺状況の変化などにより建替えやリニューアルなどを行ったとしても、それなりの収益を上げる見込みが厳しいと予想されるケースや、別の場所に物件を買い替えたいと考えているケースなどが挙げられます。
この場合、アパート自体をどうするか?という問題があるかと思いますが、そこそこの入居率をキープしているアパートであるならば、建物(入居者も)はそのままのほうが高い値段で売ることができるはずです。
ただ、実際には売却を検討するようなアパートの場合は入居率が芳しくないことが多く、そもそも入居率が上がらないからこそ売却を検討しているというケースのほうが多いでしょう。
したがって、老朽化したアパートの場合は建物を取り壊して更地にしてから売却したほうが、おトクなケースが多いかもしれません。

建替え

立地条件が良くて新たな建物に建替えたとしても、それなりの収益が見込めそうな場合は建替えを検討することになるでしょう。
築年数がかなり経過しているケースでは、ローンの返済などもすでに完了しているのがふつうでしょうから、資金の目途も比較的立ちやすいと思われます。
ただし、収支のシミュレーションなどは綿密に行う必要があります。

リニューアル

こちらも、立地条件が良くてリニューアル後にも採算が見込める場合の選択肢となります。
建替えをするには資金的に厳しいケースや、建替えが必要になるほど建物が老朽化していないケースでは、建替えよりもリニューアルを選ぶということになるでしょう。
なお、最近ではただ単なるリニューアルをするよりも、「オーダーメイドアパート」にするという例も増えてきています。
スケルトンの状態にして、そこから入居者の希望に沿った部屋を作っていくというもので、部屋への愛着を持ってもらいやすくて退居率が低く抑えられることや、家賃も通常よりは高めの設定とできることなどから、オーナーさん側にもそれなりのメリットがあります。
何よりも、部屋の希望を聞いて工事にかかるので事前に入居者が決まっているおり空室リスクの心配をしなくて済むという点は、かなり大きいメリットと言えるのではないでしょうか。

最後に

今回は、経営しているアパートの築年数が経過してきた場合の選択肢について考えてきました。
なお、いずれのケースでも避けて通れないのが「入居者の立ち退き」です。
一般的には借主側に強い権利が認められているため、対応を誤ると事態が複雑化してしまうことにもなりかねません。
立ち退きの交渉においては、時間的余裕を見込んでおくことや、借主と実際に顔を合わせて話をすることなどが重要なポイントになってきます。
また、話がこじれそうなら、できるだけ早めに弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

92b8cd9ba02bedfa4793a52c531af09f_sアパート経営の経理~自分でする?専門家に頼む?~

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