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アパート経営では避けられない!固定資産税について

はじめに

これからアパート経営を始めたい人、もしくは親から不動産運用を引き継ぐ人にとって気になってくるのがその収支。
「毎年いくら入って、毎年いくら出ていくのか?経験がないから不安だらけ」という方も多いでしょう。確かにアパート経営などで得られる収入は立地条件などの不確定要素によるところが多いかもしれません。
しかし支出、特に税金に関しては予想がつくものです。
特に毎年必ずついて回る出費「固定資産税」については、運営指針のためにもしっかり理解をしておく必要があるでしょう。
今回はそんな固定資産税について見ていきましょう。

そもそも固定資産税とは

土地・建物を毎年1月1日に所有している人に対して、市区町村から課せられる税金です。納付方法は2種類あり「4回に分けて納付する方法」と「1年分一括で納付する方法」があります。
ただし一括で払ったからと言って割引などはありません。自分のアパート経営をかんがみながら納付方法を選ぶといいでしょう。
次に固定資産税の算出方法を以下に見ていきましょう。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%

ここに出てくる固定資産税評価額は課税標準とも言われ、市区町村から派遣された不動産鑑定士が、土地・建物をひとつひとつ検分して決めます。(ちなみに都市計画税も評価額に0.3%をかけることで求められます)
自分の物件の固定資産税評価額を知りたいときは、取得時に売主から受け取った過去の「課税明細書」で、失くしてしまった場合でも市役所で申請・取得できる「固定資産税評価証明書」で確認できます。

特例と経費計上

さて、上記では固定資産税の求め方を見てきましたが「毎年かかってくるのなら何とかして圧縮、もしくは所得税の節税につなげたい」と思いませんか?
結果から言えばそれは「可能」です。

まず土地に関しては「200平米以下なら評価額が1/6、それを超えれば1/3」となる特例があります。
また新築物件のアパートの場合、5年間120平米の部分に関して固定資産税が半分になります。ただし「2018年3月31日までに建てた3階以上の建物」「耐火構造・準耐火構造住宅かつ一戸あたりの課税床面積が40平米以上208平米」といった条件があります。

上記の特例を使うことで固定資産税を圧縮できることに加えて、経費にも計上可能です。
経費計上ができれば、所得課税額を圧縮させることができ結果として所得税の節税になります。

まとめ

今回はアパート経営で避けては通れない固定資産税について見てきました。
毎年課税されるものだからこそ内容をしっかり把握して使える特例を見極めたいところです。
上記では主に土地・建物についての固定資産税を見てきましたが、そこには償却資産にかかってくる税も含まれます。償却資産も毎年経費計上(減価償却)でき、所得税圧縮に役立ちます。
初めてアパート経営をする方にとって、特例・経費計上の条件範囲は難しいところも多いので、税理士など専門家に意見を仰いでもいいでしょう。

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