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不動産ニュース!話題になっていたサブリースってどんなものだっけ?

はじめに

元号が平成から令和に変わってしばらく経ちますが、最近めっきりテレビのニュースなどで話題として取り上げられなくなっているサブリース。
一体どんなものだったか覚えていますか?
不動産投資に関することということくらいは記憶にある人も多いと思いますが、決して過ぎ去ってしまった話題ではありません。
まだまだサブリースの誘惑は世の中を漂っています。
ですから、その誘惑に惑わされないためにサブリースがどんなものだったかを改めて記憶に留めましょう。

サブリースってなんだ?

早速ですが、サブリースがどんなものか話していきましょう。
簡単に言ってしまえば「又貸し」です。
Aさんがアパートを建てたとします。
そして、そのアパートをBさんが借り上げ、Cさん、Dさん、Eさんに部屋を貸します。つまりはBさんが実質的なアパートの運営をします。
これが大まかなサブリースの仕組みになります。
このBさんにあたるのが、スマートデイズやレオパレスといった会社になります。
サブリースのメリットとしては、Aさんのポジションにあたる人は空室の有無に関係なくBさんから一定の賃料が入ってきます。また、時間や労力を使わなくても不動産を活用できます。一方、Bさんはアパート運営で得られた家賃収入から一部を手にすることができます。
このようにアパートを所有する側と運営する側との両方が損をしないようになっているのが、本来のサブリースの形となります。

家賃保証は信じるな!

では、何がサブリースに対して負のイメージを植え付けているのでしょうか。
それは、スマートデイズやレオパレスのニュースで話題となった「家賃保証」にその一因があるでしょう。
先程もお伝えしましたが、アパートを建てた側は借り上げて運営する側から「一定」の賃料が入ってきます。しかし、この賃料は「安定的」に同じ額というわけではありません。
大半のサブリース契約は、家賃保証をうたっていても数年ごとに家賃を見直すことができる内容になっています。つまり、数年後には家賃を下げることが可能なのです。
ですが、実際には上記の内容についてほとんど触れることなく契約に至るようです。そして、結果としてアパートの所有者は突然家賃を下げられた形となり、莫大なローンを抱え路頭に迷ってしまうのです。
ですから、過剰に「家賃保証」を信じて全てを任せていると、あとで大きなトラブルになる可能性があるので、自分が不動産投資をしている認識を強く持つべきです。

どこかコンビニの契約と似ている

サブリース契約の問題を見ていると、コンビニのフランチャイズ契約の様相と似ているような気がします。
コンビニのフランチャイズ契約では、コンビニの本部が持っている商品やノウハウの提供を受けてコンビニのオーナーが店を運営します。一見すると問題なく運営できるように思えます。しかし、定められた契約期間内に契約を解除しようとすると多額の違約金が発生するので、店が赤字で辞めたくても簡単には辞められないのです。
そして、コンビニのフランチャイズ契約もサブリースと同様に「誰にでもできる」といったような宣伝をしています。
フランチャイズ契約もサブリースも誰でもできますが、誰もが成功することを保証しているわけではありません。
やはり、ビジネスである以上誰かに運営を任せたり、ノウハウを譲り受けたりしたとしても自分で考え行動しなければ成功するのは難しいと言えるでしょう。

まとめ

サブリース問題のようなことにならないためには、しっかりと契約書を読み、その内容を把握することが大切です。
そのためには自分が不動産投資をするという認識を持つことが必要不可欠になります。
その認識をしっかり持てば、「危険な投資はしない」という判断もできるでしょう。

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