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不動産ニュース!不動産投資に関連するアパートローンについて考える

【はじめに】
かぼちゃの馬車にレオパレスと不動産投資に関連するニュースが最近世間を騒がせていますよね。どちらもサブリースという契約形態が問題の根本にあります。
サブリースは又貸しをしていると言えば分かりやすいでしょう。つまりは、土地所有者が土地にアパートを建て、そのアパートを不動産会社などの専門業者が借り上げ運営することになります。そして、土地所有者は借り上げた会社から賃料を得ます。
当然ですが、このときアパートを建てるためのローンを組むのは土地所有者です。ここがサブリースでアパートを運営する上での大きなポイントになります。なぜなら借り上げた会社が経営困難になれば賃料を得られなくなり、自力でローンを返済しなければならないからです。
かぼちゃの馬車やレオパレスの件では、ローン返済に関連することが一つの主要な問題となっています。
では、アパートローンを組むことについて少し考えてみましょう。

【アパートローンを組むということ】

アパートローンに限らずローンを組むということは、金融機関から融資を受けるということです。簡単に言ってしまえば、借金をすることです。
その中でもアパートローンは、収益物件を購入するための融資を指します。ですから、融資を受けるための事業計画書は家賃収入をもとに作成することになります。
そして、その家賃収入でアパートローンの返済を始め、税金や管理費など全てが収まるように計画されていないと融資を受けることはできません。
要するに、アパートローンを組むということは、収支の計画をしっかり立てた上で不動産投資をするための融資を受けるということです。
ですから、サブリースのように計画を他人任せにしてしまうと、万が一のときに大きな被害を受けることになります。

【築古物件が人気だけれども】

土地に新しくアパートを建てるなら莫大な費用がかかり、ローンの返済額も大きくなるのは容易に想像がつくはずです。ですから、最近では新築などの築浅の物件よりも取得する費用が抑えられる築古物件への投資が人気になっています。
確かに築浅物件に比べれば築古物件を手に入れる価格は低くてすむでしょう。しかし、築年数が大きく経過しているアパートは、入居者を募集する前に高い修繕費がかかる可能性があります。なぜなら年数が経過しているので設備が古くなっていたり、現在のニーズに合っていなかったりして修繕をする必要が出てくるからです。
修繕費を計算に入れると築古物件は決して安い物件とは言い切れません。
そして、このトータルの費用に対してローンを組むことになるはずなので、その点に注意して事業計画を考えましょう。

【まとめ】

アパートローンを組むことは、借金をすることと同じです。
そして、その借金を返してはじめて不動産投資はプラスに転じます。ですから、その点を理解した上で不動産投資をするかしないかを判断しないといけません。
その判断を下すためには、細かなシミュレーションをする必要があります。それをせずに目先の節税対策やサブリースのような安易な方法に乗っかって不動産投資を始めると痛い目を見ることになりかねません。
そうならないためにも自分でしっかり計画を立てて不動産投資に取り組みましょう。

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