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アパート経営には利回りが高い中古と低い新築どっちがいい?

アパート経営の商品とも言える物件は新築以外にも、建築過多の時代にあって中古物件が沢山あります。高利回り物件を探したいと思う経営者にとって新築よりも高い利回りをうたう中古物件は魅力的かもしれません。しかし、実際にはどちらの方が良いのでしょうか?

・利回りの高い中古物件は良い?

中古物件の利回りの相場は、地方で10~50%、都心でも5~15%で、かなり高利回りの物件を見つけることが出来ます。物件価格が安いうえに入居者がいる場合などは特に、この高利回り物件が自分の物になると思うと利益を期待することでしょう。しかし、注意しなければいけない点があります。莫大な修繕費がかかる場合もあるのです。どんなに物件を安く購入しても、すぐに大規模リフォームをしなければいけないのであれば出費がかさみ実質利回りは低くなってしまいます。また新築に比べ入居者が集まりにくい中古物件は、購入時予定していた家賃設定より低くしなければいけなかったり、入居者が集まらなかったりして、実質利回りはどんどん下がってしまう可能性があるのです。

・利回りの低い新築物件は悪い?

新築物件は建築費、購入費が高くなるため、利回りの相場は8~10%です。物件にこだわってお金をかければかけるほど利回りは低くなってしまいます。高利回りの中古物件と比べると、利回りが低い新築は経営に向いていないと判断してしまいそうですが、長期目線で考えると新築物件の利回りの低さは必ずしもデメリットというわけではありません。アパート経営の出費といえば、メンテナンス費や修繕費ですが、新築の場合はしばらくの間必要ないため、利回りを変動させる大きな出費はありません。また、利回りに影響する家賃設定においても、人気の新築は高めの家賃を設定することが可能で、利回りを安定させる現実的な理由があります。
新築物件は中古物件に比べ利回りは低いものの長期スパンで見ると、修繕費などの支出は少なく、収益が多いのでアパート経営に向いているのです。

・利回りが意味するものを理解しておく

物件購入価格が高い新築の利回りは低くなり、価格が安い中古の利回りは高くなる、ある意味利回りに差が出ることは当然だと言えます。問題は、利回りが高いか低いかだけでなく、その利回りが現実的で経営を始めてからも変動なく保てるかという点に注目しなければいけません。新築だから自動的に満室になるわけではありませんし、新しいアパートがどんどん建つ中で新築といえるのも数年で、すぐに家賃の値下げを検討しなければいけないかもしれません。逆に中古物件でも全ての物件ですぐに修繕費がかかるわけではなく、修繕済みの物件を購入できれば高利回りを保てる可能性もあります。物件を購入する際には、提示されている表面利回りが現実的なものかどうか、立地や需要、家賃設定の相場、物件の状態といった面から確認する必要があるでしょう。

・まとめ

アパート経営のための物件の利回りは、中古物件の方が利回りは高く、新築物件の利回りは低くなります。利回りだけで判断すると中古物件の方が経営に向いていると感じるかもしれませんが、実際には修繕費によって支出が多かったり、家賃設定がすぐに下がってしまったり、また空室が続いたりと、予想した高利回りを維持できないリスクが高い物件の可能性があります。長期的な収益率を考えると新築物件の方がメリットは高いのです。しかし、新築も中古もアパート経営に適した立地でなければ利益を生み出す物件にはなりません。利回りの数字だけを気にするのではなく高利回りを生み出す経営術に目を向ける必要があるのです。

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