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アパート経営でランニングコストをおさえるために出来る事

アパート経営を始める時には、大きな出費があるため初期費用であるイニシャルコストに注目しがちですが、経営中にはランニングコストもかかります。経営を始めれば家賃収入があるのだからとランニングコストをそれほど重要視しない経営者もいますが、ランニングコストを安易に考えてはいけません。
ランニングコストを軽く考えていたために、出費が増えキャッシュが残らず経営が続けられなくなったという人もいます。どんな点にランニングコストがかかり、どのように抑えることが出来るか考えてみましょう!

・ランニングコストには何が含まれる?
そもそもランニングコストとは何でしょうか?ランニングコストとは、アパート経営を維持していくうえで必要な費用のことです。アパート経営を維持するということは、物件を維持するための費用も含まれます。
大きくわけて「物件維持」に関わるコストと、「入居者」に関わるコスト、「経営維持」に関わるコストの3つあります。例えば下記のものがランニングコストに含まれます。

~物件維持に関わるコスト~
・物件の管理費(管理委託料)
・修繕費・リフォーム費
・大規模改修費(修繕費積立費)
・共有部分の水道光熱費、電球などの消耗品費
・消防等の設備点検費
・キッチンやトイレといった各部屋の設備機器メンテナンス、交換費

~入居者に関わるコスト~
・賃貸の集金、入退去手続き(入居者管理委託料)
・入居者募集費

~経営維持に関わるコスト~
・金融機関へのローン
・不動産所得税
・固定資産税、都市計画税
ランニングコストには、毎月の出費になるものや年に一回、数年に一回のものなど出費のタイミングも違いますし、金額も異なります。
予想していなかった、用意していなかった、ということにならないように何がいつ、どれぐらい必要なコストなのかを把握しておく必要があるでしょう。

・ランニングコストをおさえるためには?
ランニングコストに一番大きな影響を与えるとも言えるのが、大規模改修です。アパートは建てた時から劣化が始まってしまうので、いつかは改修が必要になります。それでも、日頃のメンテナンス次第で大規模改修の規模や費用は変わります。定期的なメンテナンス、掃除や管理が行き届いていれば、改修の時期を遅らせることも出来るかもしれません。
ランニングコストを抑えるために、管理を疎かにして月々の管理費を抑えようとする人もいますが、そのためにアパートの劣化が速まり、大規模改修に費用が掛かり過ぎては、ランニングコストを抑えるどころか、改修規模も費用も、工事期間も長くなってしまい入居者のいない、家賃収入の無い時期を作りかねません。
また、空室によって入居者募集の広告費用を支払うことになるかもしれません。想定外の出費をおさえるためにも、管理会社や不動産会社とよくコミュニケーションを取り、良い関係を築いておくようにしましょう。
管理会社や不動産会社も仕事とはいえ、日頃良い関係が築けているオーナーの物件の方が、積極的に物件を勧めてくれたり、何か問題が起きた時に早めの対処をしてくれたりするものです。管理や清掃が行き届いている、協力会社の働きが良い物件はランニングコストをおさえることが出来ます。そのためには協力会社の検討、見直しも重要です。
委託料は同じなのに管理する範囲が会社によって大きく異なる場合もあります。安い委託料でも十分な働きをしてくれるところもあるでしょう。費用と働きを比較検討しながら協力会社を選ぶ必要があります。

・まとめ
アパート経営は不労所得とはいえ、経営や物件を維持し所得を安定させるためには、イニシャルコストだけでなく、ランニングコストを意識した経営を行わなければいけません。会社経営同様、コスト削減を意識することが、効果的に利益をあげる経営になるのです。
ですから、経営計画段階で、どんなランニングコストが必要になるのか、タイミングや金額を想定した計画を行っておきましょう。協力会社に支払う、物件・入居者管理委託費は毎月かかるものなので、費用に見合った働きをしてくれるか慎重に選ぶ必要がありますし、契約後も良い関係を築いておきましょう。
その努力によって、大規模改修費などの他のランニングコストをおさえることにも繋がっていきます。

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