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アパート経営計画の見直しをすべき内容やタイミングはいつ?

経営者は常に経営状態を把握し、柔軟に経営計画を調整していくことが求められます。その点で、経営計画の見直しをする時期の目安を知っていることは、客観的に経営状態を評価する点で大切です。
アパート経営計画の見直しをすべきタイミングとしていつが最適なのでしょうか?

・赤字経営を脱出すべき3年目
アパート経営を始めた年は、初期費用などが掛かり赤字経営になるかもしれません。サラリーマン大家などは、損益通算できるため赤字経営を、むしろ節税の機会とみなします。しかしアパート経営が赤字経営になれば節税できると考え心配しない人もいますが、3年目になっても赤字経営になっていないでしょうか?
そうであれば、経営計画の見直しが必要です。損益通算が本当の意味で節税になるのは2年目ぐらいまでです。経営が軌道にのるべき3年目にまだ赤字が続いているということは、アパート経営から利益を生み出すものになっていない証拠かもしれません。
このまま続けても赤字経営のままになる可能性が高いかもしれないのです。経営のどこに調整が必要なのか見直して改善していきましょう。この時期に気づいて調整できれば、損失を増やすことなく経営を立て直せるかもしれません。

・家賃設定を考える10年目
築年数が古くなればなるほど劣化が進むアパートは、10年も経てばアパートとして中古物件の仲間入りを果たします。建物の劣化が進むと同時に家賃も下がっていく傾向にあるかもしれません。新築時から家賃設定を変えていない場合は10年目で見直してみる必要があるかもしれません。
特に空室があるようであれば、すぐに行動しましょう!ただ家賃設定を下げるだけではいけません。もしかしたら家賃には問題なく、他の部分に問題がある場合は家賃を下げることで経営的には損するからです。
ですから、まずは周辺の家賃相場を確認してみましょう。特に築年数や間取りが近い物件を中心に確認するのです。それらの家賃と比較して明らかに自分のアパートの家賃が高いのであれば家賃設定の見直すべきかもしれません。

・売却やリフォームを考える20年目
アパート経営を長く続けていくと、次の段階を考えることになります。利益が出るタイミングで売却するか、もしくは今の物件で経営を続けていくために大規模リフォームを行うかという点です。
どちらの場合にせよ20年目を目安に見直すと良いかもしれません。売却を考える場合であれば、譲渡所得税を検討に入れます。譲渡所得税は5年ごとに税率が下がります。アパートを所有して5年未満の短期譲渡の場合は税金が40%近くかかるので、よっぽど条件がよくなければ売却益が得られません。その後、5年おきに税率が低くなるわけですが、20年目であれば長期譲渡になり、既にキャッシュフローが得られているため運用益と売却益の両方を得られるタイミングとなります。
また、売却だけでなく大規模リフォームや建替えを考える場合でも20年目で見直すのが良いのは、木造アパートの耐用年数が22年だからです。税務上では22年を過ぎると価値がないとみなされますし、減価償却できなくなると経費として計上できなくなり、サラリーマン大家などは税負担が大きくなるかもしれません。減価償却の計上が終わる少し前に経営状態を見直して手をうつことで、より高値で売却することもできます。

・まとめ
アパート経営から利益を生み出し続けるためには、数年おきに経営計画を見直して時には調整が必要になるかもしれません。経営を始めて3年目が過ぎても赤字経営が続いているようであれば、損益通算が出来る場合でも調整が必要です。経営のどの部分に問題があるか改めて計画を見直してみましょう。
また、アパートが劣化し新築のように入居者が集められなくなってくる10年目には、近隣物件の家賃相場を確認して家賃設定の見直しが必要か検討してみると良いかもしれません。
その後も、譲渡所得税が下がり減価償却が終える前の20年目には、物件を売却すべきか、リフォームをするか、どちらが利益を生み出すか当初の計画をもう一度見直すタイミングです。一度経営計画を立てれば大丈夫と思わずに、定期的に見直していくことを心がけましょう。

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