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不動産経営が成功しないと節税のメリットは期待できない!?

不動産経営を始める人の中には、節税になるからという目的の人も増えています。確かに賢く不動産経営を行えば節税効果を期待できます。しかし、注意していなければ、不動産経営のメリットである節税の恩恵に預かれない場合があります。どんな点に注意すべきか見てみましょう。

・減額されているだけで増えているわけではない!
節税する事で、税金が減額されたり、還付されたりするというメリットがあるといっても、節税によってお金が増えているという訳ではない事を忘れてはいけません。手元にお金が残る、返ってくるというのは嬉しい事ですが、不動産経営の本来の目的は納めた税金を取り返す事ではありません。経営によって収入、利益がなければ意味はないのです。
これは基本的な事ですが、この部分を正しく理解していなければ、節税によって還付されたお金を、新たに手元に入ってきたお金、収入のように勘違いし使ってしまう人もいます。節税が本当にメリットとなるのは不動産経営で安定した収入があってこそなのです。

・節税のメリットが薄れていくものもある!
経営を始めた数年は節税効果を得られていたものも、中にはそのメリットが薄れて、最終的には節税効果がなくなるものもあります。そのような2つの要素をご紹介します。

■デットクロス
不動産経営のための物件は構造体に応じて減価償却期間が法定耐用年数によって定められており、一括して支払った物件購入費や建築費を、数年にわけて経費に計上する事が出来ます。当年に支払ったお金ではないものの、減価償却費として確定申告の時に計上する事で、経費が所得を圧迫して所得額を減らし、所得税の節税効果が得られます。
しかし、この方法は減価償却期間があるうちはメリットになりますが、減価償却期間が過ぎると経費として計上できるものが少なくなり、経営状態は変わっていないのに税金を今まで以上に納めなければいけなくなります。そのことで手元のキャッシュが減少していくという「デットクロス」と呼ばれる現象が起きるのです。
減価償却期間や費用を把握していなければ、節税どころか急に多くの税金を払うことになり、資金繰りに困ってしまうという事態が起こりかねません。

■損益通算
サラリーマン大家の特権ともいえる、損益通算による節税方法。不動産経営が赤字経営でもサラリーマンの給与所得と相殺できて、むしろ節税になるからと気軽に不動産経営を始めたサラリーマンもいるかもしれません。
しかし、これが有効なのは、経営のための初期費用がかかる1~2年目までです。それ以降にも赤字経営が続いているという場合は、節税の前に不動産経営で収益があがっていない、経営を失敗している証拠でもあります。
どんなにサラリーマンの所得税に関して節税になったとしても、不動産経営で赤字続きであれば、不動産経営のための資金を本業であるサラリーマンの給与や貯蓄にまで手を出してしまい、資産を運用するどころか、マイナスになってしまうのです。損益通算で節税できるのは2年目ぐらいを目安としておきましょう。

・まとめ
経営者として賢く節税を行えるなら、不動産経営においてメリットになりますが、節税の仕組みや正しい見方ができていなければ、メリットではなくなります。特に節税によって資産が増える訳ではない事、あくまでも利益を生みだす経営を行う事が基本である事を忘れてはなりません。また、損益通算や減価償却を経費に計上する事でできる所得の圧迫といった節税は、何年も効果があるものではありません。
経営をはじめたばかりの数年や、減価償却期間が残っているうちは節税がメリットになりますが、なくなった途端、経営上のデメリットに変わってしまう事もあります。薄れていく節税のメリットを意識していなければ、節税が出来なくなった時に手元にキャッシュが残らない、赤字経営が続くという事になりかねません。
不動産経営で利益率を上げることを意識したうえで節税に励む様にしましょう。

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