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赤字経営の時に確定申告で損益通算する方法とは?

アパート経営者になると、所得税を確定するため、確定申告を行なわなければいけなくなります。経営が軌道に乗るまでの1~3年目まで、特に初年度は経費が多く赤字になる事があります。


初年度から赤字だと、不安になってしまうかもしれませんが、初期費用が掛かるのでそれほど心配はいりません。しかも、赤字である事で節税できる仕組みもあります。それは損益通算という制度です。
サラリーマン大家など、不動産投資以外の他の所得がある人であれば、不動産経営で赤字の場合はデメリットどころかメリットがあるのです。その仕組みと確定申告の方法について確認しておきましょう。

・損益通算とは?
損益通算とは、アパート経営において計算上生じた赤字を、サラリーマンの所得といった他の黒字所得から差し引いて計算する事で控除する制度の事です。簡単にいうと、各所得を単体ではなく合算して計算できるという訳です。
しかし、損益通算の対象となる所得は限られます。損益通算が可能なのは不動産所得や事業所得、譲渡所得、山林所得です。逆に、下記のものは損益通算の対象外となります。(国税庁より)
・別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの

・土地(土地の上に存する権利を含む)を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
※土地の利子は損益通算できないため、投資用不動産をローンで購入した場合は、土地部分と建物部分の支払い利息を分ける必要があります。

・一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの
このように、赤字が発生しても所得の種類によっては損益通算が出来ないものがあるので注意が必要です。しかし、アパート経営を含め不動産所得においては、赤字が出ても総所得金額から一定の順序に従って差し引くことができ、所得税の節税につながります。不動産所得が損益通算の対象となる事は、安定して黒字を生みだす所得をもっているサラリーマンの副業として不動産経営が人気である理由の一つとなっています。

・損益通算の計算方法
では、どのように損益通算を行って還付してもらう事が出来るのでしょうか?基本的には、確定申告を行なう事によってです。
不動産所得において必要経費が収入金額を上回れば、不動産所得は赤字となります。確定申告上で赤字になった場合は、給与所得や事業所得、公的年金のような雑所得、譲渡所得などと通算する事ができ、下記の様に計算されます。
給与所得(不動産投資以外の他の所得)-不動産所得の赤字額(不動産家賃収入金額-必要経費)
サラリーマンであれば、既に勤務している会社を通して所得税を納めている事になるので、上記の計算によって求められる金額分に対応する税金が確定申告する事で還付されます。損益通算でも引ききれなかった赤字に関しても3年間の繰り越しが出来ます。
もし、不動産所得のみで他に所得がない人の場合でも、青色申告による確定申告をする事によって赤字を3年間繰り越し出来るので、どちらの場合も確定申告を確実に提出する様にしましょう。

・まとめ
サラリーマンなど給与所得がある人は、不動産所得が赤字であっても、損益通算の対象であるため他の所得の黒字から赤字を差し引く事ができ、その金額分に対応する税金が還付されます。不動産所得が赤字経営でも課税所得を少なくでき、節税できるという事です。損益通算を行うためには、赤字であっても確定申告を行なう事が必要です。
確定申告の赤字額を元に計算され還付されるからです。経営状態に関係なく経営者として、初年度から確定申告を行なえる様に税理士に相談するなどしながら備えておきましょう。そうすれば、初年度が赤字であっても節税というメリットには預かる事が出来るかもしれません。

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