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アパート経営での修繕費は経費?減価償却費?

アパート経営の商品ともいえる、アパートは建てたすぐから劣化が始まります。アパートそのもの以外にも、各部屋や共有スペースの設備機器も、数年経つと故障は避けられません。
これらを賄う修繕費は経営において大きな金額になります。経営計画を立てる際には、修繕の時期やその費用を意識しておくことは大切です。

・アパート経営には修繕費が必要!
偏に修繕といっても、いくつかの種類があります。アパート経営における修繕の中には大規模なものと、小規模ながら欠かせないものがあります。
例えば、大規模修繕の中には、アパートの老朽化に伴う外壁塗装、雨漏り修理、配管修理、設備機器の修理や入れ替えがあるかもしれません。また修繕ではありませんが、木造アパートであればシロアリ駆除も建物を守っていくうえで欠かせません。これらの修繕には何百万というお金が必要になりますし、数年おきに、いつかは必要です。
アパートの見た目を含む築年数は、入居率にも直結するので、人が住めるかどうかに関わらず、修繕計画をしておきましょう。また、計画の時期に合わせて修繕費を積み立てておくことも重要です。家賃収入の5%程を修繕費として積み立てておけば安心と言われています。
大規模修繕に加えて、定期的な修繕計画も重要です。小さなことに思えるような内容でも、日頃からメンテナンスを怠らず定期的に修繕を行っておけば大規模修繕の時期に費用を抑えることが出来ます。修繕内容が大きくなってから行動するのではなく、小さいうちから迅速に対応することで、大きな工事や出費を避けられます。
大抵は、修繕の時期や手配に関しては管理会社に委託しているかと思うので、経営者として管理会社と修繕に対する考え方を同じにしておくために、前もって意向を伝えておく様にしましょう。

・修繕費は経費か?資本的支出か?
修繕にかかった費用は、アパート経営に関係するお金なので、確定申告の際に計上することが出来ます。しかし、修繕内容によって計上する種類が異なるので注意が必要です。
大きな目安となるのは、修繕費の金額です。1回の修繕費が10万円未満であれば、修繕費を経費として一括計上出来ます。しかし、10万円以上になる場合は資本的支出として原価償却の対象となり、予め定められた法定耐用年数をもとに計算した金額を数年に分けて資産に計上する場合もあります。減価償却費として計上できるか判断する点で、特に外壁塗装や大規模リフォームの際には目的が重要になります。
例えば、外壁塗装の場合で考えてみましょう。外壁塗装にかかった費用は、「修繕費」か「減価償却費」の2種類の方法で確定申告の際に計上する事になりますが、2種類の目的の違いは、建物の維持や回復を目的とした塗装であれば「修繕費」として、耐久性やデザイン性をアップさせ資産価値を高めることを目的とした塗装であれば基本的支出として「減価償却費」として計上するという点です。
アパートの劣化によって色褪せが見られているため、ひび割れや、剥がれによって、補修の際に塗装を行うなど原状回復が目的であれば、修繕費として経費に、外壁を美しい色に、また新たなデザインを求めて塗装する事や、以前の塗料よりも良いグレード(耐久性を含む)を上げた塗料で塗装した場合は減価償却費になるという訳です。
修繕工事と思うものでも目的によって計上の仕方が変わるので注意しておきましょう。

・まとめ
建ってからすぐに劣化が始まるアパートを商品として行うアパート経営では、常に物件をより良い状態に保ち入居者を確保するためにも、定期的な修繕と、それに伴う費用が必要となります。また、修繕費は確定申告の際にしっかり計上することも忘れないようにしましょう。
その際には、金額や目的に応じて修繕費か減価償却費か計上の仕方が変わってくるので注意が必要です。修繕の大きさに関わらず、修繕時期の計画や積立を行っておけば無駄な出費を避けられるでしょう。

61-1節税に影響するアパート経営ならではの必要経費とは?

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