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土地を相続した場合の分筆登記について

はじめに

土地を所有している方が亡くなったとき、それを相続する人が一人であればそれほど大きな問題はないかもしれません。
しかし、相続人が複数いるケースでは何かと話が複雑になりがちです。
このような場合、その土地をいくつかに分割した後、それぞれの土地を相続人各人が単独で所有するという方法をとることができます。
これを「分筆登記」(もしくは単に「分筆」)と呼ぶのですが、詳しくは以下で説明していきます。

分筆登記について

一つの土地を複数の人間で相続するケースにおいては、その土地を「共有名義」とする方法もあります。
土地は一つで、名義人(所有者)が複数いるという状態にするわけです。
しかし、この方法では、たとえばアパートを建築・経営するなどの方法でその土地を利用して収益を得ようとしたり、あるいはその土地を売却しようとしたりすることが、簡単にはできなくなる可能性があります。
それらの行為を実行するためには、他の共有者の承諾を得なければならないからです。
一方、分筆登記では、一つの土地を複数に分割し、それぞれの土地を各相続人が単独で所有することができますので、そのような問題が起きる心配はありません(場合によっては分筆後の土地を複数の人が共有で所有するケースもあります)。
では、分筆登記を行いたいときには、どのようにして手続きを進めれば良いのでしょうか?

境界確定測量

まず、測量を行って隣接する土地との境界を明確にします。
これは「境界確定測量」と呼ばれる作業で、相当ハイレベルな精度での測量が求められます。
このため、一般人が自ら行うことは難しく、ほとんどの場合は土地家屋調査士などの専門家に依頼することになります。
なお、この境界確定測量が行われていない(境界が確定していない)場合は、分筆登記を行うことができません。

筆界確認書の作成

境界確定測量が完了したら、境界確認書、境界の同意書および協定書を作ります。
これら3つの書類を合わせて「筆界確認書」と呼び、土地家屋調査士が作成します。

登記

確定測量が終わり筆界確認書が完成したら、管轄の法務局で分筆登記の手続きを行います。
この際、筆界確認書に加えて申請書・地積測量図・案内図(現地の状況がわかるもの)を添付する必要があります。
これらの書類の作成や申請手続きを自分でするのが難しいようであれば、土地家屋調査士に依頼して代理で行ってもらうこともできます。
この場合は別途、委任状(代理権限証書)も必要となります。

まとめ

今回は、相続した土地の分筆登記について説明しました。
なお、これらの手続き、特に境界確定測量にはかなりの時間を要します(短くても3ヶ月)。
そこに遺産分割協議が必要になって、さらにそれがスムーズに進まなかった場合には、分筆登記が完了するまで相当な時間がかかってしまうことも考えられます。
そのような事態が予想されるようなケースでは、相続が発生する前にあらかじめ境界確定測量を行っておいたほうが良いでしょう。

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