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不動産投資の利回りとその種類について

はじめに

何かと先行き不透明なこのご時世。
指をくわえて時間が過ぎ去っていくのを見ているだけではなく、自分にできることをして少しでも資産を増やしておきたい。
そう考える方も少なからずいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな中、人気を集めているのがインカムゲイン(家賃収入)方式の不動産投資。
数ある投資の中でもリスク・リターンともミドルクラスの手段として注目されています。
その不動産投資の中でよく聞くのが「利回り」という言葉。
今回は、この言葉の意味やどんな種類のものがあるのかといったことについて考えてみたいと思います。

「利回り」の意味とその種類

はっきりとした正確な意味まではわからなくても、この言葉を聞いたことがある、そして意味もなんとなく分かるという方は多いのではないでしょうか。
ただ、非常に重要な指標を表している用語でもありますので、これから不動産投資を始めようという方の場合は漠然とではなく、しっかりとその内容を押さえておきましょう。

不動産投資の場合、当然ことながらまずは物件を手に入れますよね?
たとえば、アパート経営を始めるのであれば売りに出されているアパートを購入したり、あるいは自分の土地を用意してそこにアパートを建てるというところが大きなスタート地点となります。
そして、お客さん(入居者)を募集してそのアパートに住んでもらい、収入として家賃が入ってくる。
これがインカムゲイン方式の不動産投資の大まかな構図です。

ここで、例としてそのアパートを8000万円で買ったとしましょう。
そして、収入として1年間で800万円の家賃を手に入れたとします。
この800万円を買ったときの価格8000万円で割り、それをパーセントに直すと10%という数字が出てきますよね。
この数字(指標)こそが「利回り」と呼ばれるものです。

しかし、アパートにしろマンションにしろ一軒家にしろ、物件を買ってしまえばあとはお金が入ってくるだけというわけにはいきません。
管理や修繕のなどのお金もかかりますし、保険に入る必要もあります。
つまり、当然のことながらさまざまな経費がかかることになるわけです。

たとえば、先ほど例に出したアパートで年間に320万円の経費が掛かったとしましょう。
すると、実質的に入ってくるお金は800万-320万円で480万円です。
これを先ほどと同じく8000万円で割り、パーセントに直すと6%という数字が出てきます。
実はこの数字も「利回り」と呼ばれています。

ただし、前者の指標が「表面利回り」と呼ばれているのに対して、後者は「実質利回り」と呼ばれています。
その名の通り、後者はより「実質」に近い指標となっているのです。

最後に

今回は、不動産投資における2種類の代表的な利回りの意味について紹介しました。
なお、不動産業者の広告などに出ている数字は、前者の「表面利回り」であることがほとんどです。
それはそれで一つの目安となる数字ではありますが、実際に投資を実行するにあたっては実質利回りも計算に入れてのシミュレーションが必要になります。
さらに、利回りだけでなく空室リスクなどさまざまな要因も加味しながら、実際に投資をするかどうかを判断する必要が生じてきますのでご注意ください。

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