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不動産ニュース~何かと話題のサブリース問題~

はじめに

これまでにも何度か紹介したように、サブリースとは「不動産の所有者から物件を貸借している人がさらに第3者にその物件を賃貸すること」を言います。
この場合、特にオーナーが所有している住宅を一括で借り上げてさらに入居者に貸し出す業者も存在していて、これらの業者は「サブリース事業者」と呼ばれています。

このサブリースの仕組みを利用したとき、オーナー側としては家賃収入が保証されたり、入居者募集の手間が省けたりとメリットは色々とあるようですが、昨今ニュースなどでも話題になった通り問題点も多く挙げられています。

今回はニュースでも多く取り上げられたサブリースの問題点を今一度見ていきたいと思います。

保証されていたはずの家賃減額を経験しているオーナーも多い

不動産ニュースとして世間を騒がせたサブリース問題では「30年間安定した家賃収入が保証される」などの文句をうたったサブリース事業者が4~5年あるいは10年くらい経過した段階で、賃料の減額や契約解除を行っていました。
そのためオーナーのローン返済が滞るといった事態に陥ることなどがあります。

日本住宅情報センターが行った実態調査によれば、10年を超えたサブリース物件オーナーの7割以上が家賃減額を経験しているというデータもあります。

このような事態になる背景には、そもそも契約の段階で貸主とサブリース事業者間に認識の違いがあるのです。

例えばオーナー側は、サブリース契約を一度行えば、その契約期間中は(賃貸管理はしなくても)ずっと家賃が保証されると思ってしまうことがあります。
しかし実際はそんなに甘くはありません。
実情としては他の賃貸との差別化を図ったりしないと空室率が上がり、その結果として保証されていたはずの賃貸が下げられます。(最悪、一方的な契約解除まである)
加えて経年劣化があった場合の負担金やリフォーム代金はオーナー側が持たなくてはなりません。
そのため収入は減るのに、経営費用は重くのしかかるという辛い現実があるのです。
しかもそこには物件を建てたときのローンも重なり、オーナーにとっては踏んだり蹴ったりの状況と言えます。

これらの原因はハッキリしています。
つまりサブリース会社側が、あらかじめ明確にしなくてはいけない内容を(意図的に)うやむやにしてしまったがゆえに問題となるのです。

さらにここに拍車を掛けたのが、銀行のローン審査書類偽装。
ローン支払い能力がないのに融資を続けていました。
結果として賃貸経営が上手くいかなくなってサブリース会社が倒産、経営を続けられずローンを払えなくなったオーナーは泣く泣く物件を売却してローン返済に充てることになりました。もちろんローンが全額返せるほどの売却益があるとはかぎりませんので、残ったローンを抱えることになります。

まとめ

どんなビジネスも上手い話には裏があります。
それは不動産投資にも言えることです。

「なぜ今、投資が過熱しているのか?」
「金融庁の規制緩和はなぜ起こっているのか?」
そういった業界の知識をしっかり蓄え、万が一のことがあっても大丈夫なように賃貸経営に関する知識をしっかりと持っておきましょう。
自分の財産を人の言われるままに運用しているだけでは絶対にお金は増えないということを肝に銘じておきましょう。

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