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利回りの高さは不動産経営のリスクの高さを意味する!?

不動産経営用の物件の収益率を示す利回りは、物件選びの指標となっています。しかし、一般的に使われている表面利回りは、その物件が1年間満室であることを前提に計算されています。
この仕組みを理解していなければ、リスクを抱えることになりかねません。どんな落とし穴があるか確認しておきましょう!

・利回りが高いと経営リスクも高い!?
利回りが高い物件であれば、収益率が高く不動産経営に向いていると感じるかもしれません。しかし、表面利回りが高い物件は、経営リスクを高めている可能性もあります。ひとつの例を考えてみましょう。
物件A・・・都心部(東京23区)  物件B・・・地方都市
物件Bは地方にあるため都心部に比べ土地・物件価格は安く購入できたとします。しかし、同じ家賃設定であれば満室の場合、年間の家賃収入が同じになります。そのため物件Bの表面利回りは物件Aより高くなります。高利回りであることのみを条件として物件を購入するのであれば、物件Bを選ぶことになるでしょう。では次に経営で考えられるリスクを比較してみましょう。
不動産経営の最大のリスクと言えば空室です。都心部に建てられた物件Aは交通の便もよく好立地なので、常に満室に近い状態を保てるかもしれません。
しかし、地方都市の物件Bは、交通の便が悪いうえに、人が集まらない区域であるために、空室率が高くなります。満室であることを前提で求められた表面利回りの値は、空室率が増えることで、既に現実的ではなくなります。空室によって収入が減ってしまうからです。また、表面利回りでは、満室が前提なので、高い家賃設定でも問題ありませんが、実際に空室が続くと入居者を探すために家賃の値下げを余儀なくされたりするかもしれません。
入居者の集まり辛い立地であることを考えるなら、物件価格が安くなるのも当然だと理解できるのではないでしょうか?そして、そのことによって高利回り物件になっているとしても不動産経営にとってはリスクが高まる、利回り通りの経営にならないことを意味していると言えるでしょう。
不動産経営のリスクを考えるのであれば、利回りが低くても物件Aの方が経営には向いているのです。

・表面利回りの見方を考える!
表面利回りが高ければ不動産経営に向いている物件とは限らないとはいえ、正しい見方をすれば、表面利回りの値も役に立ちます。例えば、上記で考えたように、高利回り物件に出会った時に、高利回りになっている原因を探すことで、リスクを避けられます。
よく調査したうえで、特に問題がないのであれば、稀にある本当に良い物件を見つけた証拠かもしれません。また、近隣の物件と比較してみて、高利回りだとうたっている物件であるのなら、周辺の家賃相場より高く設定されている可能性があります。中古物件であれば、新築時の家賃設定のままで計算されていないかの確認も必要です。
立地環境がよっぽど変わらない限り、家賃が下がったり経費が掛かったりして、新築時よりも利回りは低くなっていくはずです。適正な家賃設定をする点でも表面利回りは役に立ちます。

・まとめ
表面利回りが高い物件は、時に不動産経営のリスクの高さを意味していることを忘れない様にしておく必要があります。高利回りを生み出している理由が、入居者が集まりづらい立地であったり、相場に合っていない高い家賃設定であったりする場合は特に経営リスクを高めてしまうことになります。
ですから表面利回りだけで物件の良さを判断することは危険です。しかし、表面利回りの見方を調整して、高利回りになっている理由から経営リスクを防いだり、適正な家賃設定を割り出したりすることは可能です。表面利回りのしくみ、計算方法を知っておくことで、表面利回りの数字が意味することを正しく理解できる様になるでしょう。

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